在详细论述丰都房价将出现结构性上涨（小区新房仍然持续上涨，但二手房从此风光不再）之前，简单回顾一下2010-5-6发表于丰都论坛上的观点《请给我一个丰都房价会降的理由》
贴子的主要内容有：
作为正在高速发展的丰都，我找不到任何一点房价下降的理由。 可能各位认为银行信贷首付的提高、限制三套房贷这些政策在丰都会带来需求的大幅度下降。那么各位就是没有结合丰都的实际而片面误读。
首先，从宏观上说，为保证GDP增长，房地产行业做为支柱产业的地位在很长时期内不会改变，中央政府遏制房价上涨过快，并不等于希望看到楼市崩盘，那将意味着全民经济的崩溃，三十年来的改革成果也将毁于一旦。所以，政策层面上保持稳定的房地产市场局面是现阶段性国家执政的核心思想并不会改变。
其次，由于我县政府最大的财产就是国有土地。所以在水天坪开发区、横五路城市开发区、丁庄物流园区，县政府筹钱的方法就是用20%的财政拨款，而剩下的 80%是靠借贷。那么靠什么借贷呢？抵押的还是土地。抵押的土地靠什么来还呢，还是靠出卖土地，所以县政府发展经济的资金80%金是来自于对于国有土地的使用和运作，不管是借贷还是出让。既然县政府如此依赖于利用国有土地生财，它当然是希望房价越高越好了，因为只有不断增长的房价才能够支撑不断增长的土地价格。滨江路拍卖出800多万一亩的土地就是例子。如果土地价格大幅度下降，则县政府的城市发展、经济发展和社会事业发展资金将难以保证。
第三，随着我县城市化进程的进一步加快，以及重点工程、重点项目房屋拆迁的大量增加，这些庞大的、实实在在的购房刚性需求将真实地支撑起我县房价。按照每年1%的农民工进城买房计算为1300套，而保守估计近期横五路和重点工程建设房屋拆迁700户计算，需求达到2000套以上，而县城房屋供应却不足200套。
第四，改善型住房需求高峰即将到来。明年是我县移民搬迁后的第10年。而城市住房每10年就是一个二次搬迁的高峰，按照10%的二次搬家率计算，那么县城将释放3500套以上的改善型需求，3500套是一个什么概念呢？相当于再造两个滨江路的住房。
第五，土地供应仍然偏紧。今年县城土地供应计划仅5公顷，而且要到今年10月才推出，在没有大量新房上市的情况下，面对如此旺盛的需求，说我县房价跨是非常不理智，也是不明智的。
所以，真诚奉劝还没有购房的群友，应深刻体会我县房地产市场各方主体的利益所在，理性解读房产新政调控下的各方主体立场，合理预判丰都房价的未来。 强烈建议根据自己的实际需求和财务支配现状，顺势而为，该出手时就出手。否则，非理性的等待和观望，将再次让你陷入房价阶段性上涨带来的纠结、郁闷和无奈。
我的回复观点：
一、丰都经济发展速度与房价上涨速度。我清晰的记得，2007年1月，县委书记高必金在新一届县委成立时，满怀深情地给各位代表说，到本届县委任期末，要再造两个丰都工业、再造一个丰都财政。 当时很多代表对此都心存质疑，因为再造两个丰都工业意味着到2011年我县国民生产总值要从16亿元上 升到64亿元，再造一个丰都财政意味着我县财政要从1.8亿元上升到3.6亿元。春风化雨千山秀，红日增 辉万木荣。在经过短短的3年拼搏后，新一届县委班子带领全县人民立奋斗之志、举创业之旗、谋利民之事，去年底，我县生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政收入就分别实现65.7亿元 、102.5亿元、26.1亿元、5.65亿元，提前两年完成目标任务。在这里我请各位网友回忆一下，丰都的房 价是不是从2007年之前只是小幅上涨，07年以后才开始和丰都经济发展快速上扬的？大家仔细比较一下 ，从06年底到09年底，我县经济发展是不是增长了3倍，房价也增长了3倍？
二、我县经济的高速发展带动城乡居民收入实现了飞跃。根据官方数据，09年城乡居民储蓄存款逼 近100亿元。比06年末翻了一番。人均储蓄达到1.2万元。同时另外一个突出现象就是：工资性收入不再 是收入的绝对主体，收入来源日益多元化。经营性收入、财产性收入的增长与我县城镇居民的财富积累 紧密相连。
三、无论是全球发达国家，还是沿海先进城市，房价都是随着经济发展而逐步上扬的，没有任何一 个国家或者城市是在GDP快速增长的过程中房价大幅下跌的。所以在我县经济社会又好又快发展、全面建设小康社会的过程中，尤其是今年GDP增长目标为20%的情况下，单方面期待房价大幅下跌更是缺乏理论 依据和数据支持的。
四、关于预售许可数量质疑的解答。带着对我县住房预售数量真实性的质疑，我专程前往有关部门了解该数据的情况，对方解答是：预售许可证办理的条件比较严格，一是出让用地；二是多层建筑需封 顶，多层建筑需投入工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；三是物业管理相关 条件。一些开发商达不到预售许可条件，违规售房。因此，市场供应量大于预售许可量是完全可能的。
五、投资建议。目前我县中心区域的商业门面价格涨幅远远落后于住房，仍然是温和上扬。犹如 2007年以前的住房价格。然而，随着横五路城市拓展区、龙河高档住宅小区的启动、水天坪工业区、丁庄物流区的的开发，县城区域大面积扩容，中心区域的商业门面将更加凸显稀缺性，不日将面临爆发性 增长，这将是各位网友抄底中心区域商业门面的良好机会。
六、房价上涨的本质，除了供求关系，大家的购买力提高，一个重要的原因就是货币超量发行，造成流动性泛滥。如果不回收流动性的遏制房价，那只能是逗老百姓玩。
接下来我来分析为什么丰都品质小区新房仍然持续上涨，但丰都的二手房从此开始下跌的理由：
一、从丰都来看，随着龙河东新区的进一步打造，县城强力东进趋势日益明显，而入住新区、告别拥堵、享受品质生活的日益增长的改善型住房需求将在龙河东新区得到释放和满足，随着知名地产商（金科地产有意在丰都拿地）入驻龙河东开发，势必更进一步满足相对高收入人群在龙河东新区的买房居住的要求，而这部分人群的旧房抛售已经开始，例如：建设组团、党政小区的二手房已经开始陆续抛向市场。这个趋势将与龙河东新区开发速度成正比，按照现在的建设速度预计在2014年内形成大规模抛售态势。
二、从渝西发达区县来看，没有像样绿化、没有配套车位的砖混结构住房将只能满足城市低收入群体的需求，而这部分低收入群体购买力有限，将直接制约砖混结构住房的价格，比如：渝西某县地方税务局2003年修建的单位宿舍，3层跃层房（5、6、7楼）5、6层分别为120平方米、7层60平方米，总计300平方米却只叫价60万元，但至今都没有成交。更关键的是，因为该县中高收入人群都开始搬迁到各种小区了，这样的2000元一平方米的单位砖混结构房子比比皆是。而该县新建小区住房仍然和丰都县一样，5000多一平方米。要知道，该县财政收入去年是70多亿元。该县地税局刚参加工作的同事回答怎么不去买他们单位职工转出来的廉价二手房时是这样回答我的：“男人是爱面子的，自己的同事都买了小区房了，自己又怎么好意思买农民房”。
三、从发展的趋势上说，3-5年后的丰都就是现在的渝西区县，以前是没有开发商修建或者说没有那么多用地指标来修建品质小区房，那么当龙河东新区能够满足这样的需求时，人们还会去买13年前花300元修建的砖混房吗？
结论：丰都房价将出现结构性上涨，品质小区因为用地、建设成本等原因仍然持续上涨，但二手房从此从此风光不再。今天渝西区县砖混二手房的价格也必将是丰都明天二手房的价格。
立贴为证，市场是否如此，我们拭目以待。
论坛首席
俺的个乖乖，到底是涨还是跌啊！看半天没搞明白！
